Wat is een aannemings­overeen­komst?

Aanneming van werk is een van de overeenkomsten die de wet apart regelt, naast onder meer koop en opdracht. Het onderscheid is niet academisch. Bij koop krijg je iets dat al bestaat of standaard wordt geleverd. Bij een opdracht, zoals advies, belooft de opdrachtnemer zijn best te doen. Bij aanneming wordt iets gemaakt, op jouw locatie of naar jouw specificaties, en is de aannemer pas klaar als het werk er staat. Een leverancier die een standaard machine aflevert en aansluit, zit dichter bij koop. Een installateur die een complete koelinstallatie op maat ontwerpt en inbouwt, zit in de aanneming. Welke regels gelden, hangt af van wat de overhand heeft.

De prijs kan op drie manieren worden afgesproken. Een vaste aanneemsom geeft de meeste zekerheid. Bij regie of nacalculatie betaal je de werkelijk bestede uren en materialen. Een richtprijs ligt ertussenin: het is een schatting, maar de aannemer moet je waarschuwen zodra duidelijk wordt dat die met meer dan tien procent wordt overschreden. Is er helemaal geen prijs afgesproken, dan ben je een redelijke prijs verschuldigd, en over wat redelijk is ontstaat achteraf vaak discussie.

Meerwerk is de bekendste bron van conflicten. Volgens artikel 7:755 BW kan de aannemer alleen een hogere prijs vragen voor extra werk als hij je tijdig heeft gewezen op de prijsverhoging, tenzij je die zelf had moeten begrijpen. Een schriftelijke opdracht met een prijs vooraf voorkomt dat het gesprek pas bij de eindafrekening begint.

De aannemer heeft daarnaast een waarschuwingsplicht. Ziet hij fouten in de tekening, het bestek of de materialen die jij voorschrijft, dan moet hij je daarop wijzen (artikel 7:754 BW). Doet hij dat niet, dan kan hij aansprakelijk zijn voor de schade, ook als de fout oorspronkelijk niet de zijne was.

De oplevering markeert het einde van het werk en het begin van een nieuwe fase. Na goedkeuring is de aannemer in beginsel niet meer aansprakelijk voor gebreken die je bij oplevering redelijkerwijs had kunnen zien. Sinds de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen in 2024 is de aannemer wel aansprakelijk voor gebreken die pas na oplevering aan het licht komen, tenzij die hem niet zijn toe te rekenen. Een zorgvuldig opleveringsrapport blijft daarom het belangrijkste document van het hele traject.

Tot slot kan de opdrachtgever een aannemingsovereenkomst altijd tussentijds opzeggen (artikel 7:764 BW). Dat is geen gratis uitweg: je betaalt de aanneemsom, verminderd met wat de aannemer bespaart doordat hij het werk niet afmaakt. Bij grotere werken worden de wettelijke regels meestal aangevuld met de UAV 2012; bij kleinere klussen in het MKB staat er vaak niet meer op papier dan een offerte en de algemene voorwaarden van de aannemer.

Voor veel MKB-bedrijven is een verbouwing of een nieuwe bedrijfsruimte het grootste contract in jaren, en het contract dat het vaakst eindigt in onenigheid. Volgens Loio (2026) gaat 64 procent van de civiele rechtszaken in de Verenigde Staten over contractgeschillen. In de bouw gaat zo een geschil zelden over de grote lijnen en bijna altijd over de details: wie het meerwerk heeft goedgekeurd, wanneer het werk echt klaar was en of een gebrek bij oplevering al zichtbaar was.

Die vragen zijn alleen te beantwoorden als de afspraken en wijzigingen tijdens het project zijn vastgelegd. Een mailtje met "doe dat er maar bij" kan juridisch gelden als opdracht tot meerwerk, ook als de prijs nooit is genoemd. Wie elke wijziging, elke waarschuwing van de aannemer en het opleveringsrapport bij het contract bewaart, staat sterk als het later schuurt.